O regime da enfiteuse / aforamento em
terrenos de marinha e seus acrescidos ausentes na Reforma Urbana – Parte 1
Como é de nosso conhecimento: “A história de nosso País
começa com um paradoxo, antes de descoberto o Brasil, suas terras já pertenciam
a Portugal”. Pois quando Cabral aqui
aportou, nossas terras já pertenciam a Portugal fruto do Tratado de
Tordesilhas, em 07 de junho de 1494.
Esta
afirmação só pode ser estendida sob a ótica daqueles que dominaram pela força
os povos indígenas então habitantes de nosso território, quando não dizimaram
nações inteiras, e impuseram o “seu direito” ao direito dos índios.
No
entanto, é fundamental ressaltar neste debate, que a experiência jurídica e a tradição
lusa, sempre asseguraram às populações o franco acesso às praias, ao litoral e,
muito especialmente, aos mangues, para a busca de lenha e alimentos.
Já em 1677, as Ordens Religiosas no Rio de Janeiro,
intentaram apossar-se das marinhas, mangues e salgados, privando de seu uso a
população da cidade, o que culminou numa violenta polêmica fundiária com a
intervenção do Conselho Ultramarino e a promulgação da Carta Régia de 04 de dezembro de 1678, declarando os mangues
de propriedade pública.
Sendo este fato a 1ª manifestação sobre o domínio
público das marinhas ou terrenos de marinha e seus acrescidos (terrenos das
praias) no Brasil, no qual, costumo hilariamente comentar, que este fato, é o
primeiro caso da “Bolsa Família no País”.
De acordo com os entendimentos políticos deste: a colônia, o reino, o
império e a república, jamais em tempo algum até a atualidade, foi alienado, o “domínio pleno” de terrenos de marinha
e seus acrescidos. Sendo que para a sua utilização foi, desde tempos
imemoriais, usado o regime da enfiteuse ou aforamento, conforme legado pelo
Direito Romano.
No direito brasileiro, terreno de marinha é definido pela primeira vez
através da Instrução nº 348, de 14 de
novembro de 1832, criada pela falta de clareza do art. 51, inciso 14, da
Lei Orçamentária de 1831 - que punha a
disposição das Câmaras Municipais, os terrenos de marinha, para logradouros
públicos, e na Corte e Províncias, poderão ser aforados a particulares tais
terrenos que julgarem convenientes, estipulando
segundo for justo o foro, mesmo aos que já tenham sido edificados sem a
concessão.
Na
Instrução nº 348, de novembro de 1832, eis o que ficou definido no seu art. 4º:
“Hão de considerar-se terrenos de marinha todos os que, banhados pelas águas do
mar ou dos rios navegáveis, vão até a distância de 15 braças craveiras (unidade
métrica a época que representa hoje 33m), para a parte da terra, contadas estas
desde os pontos a que chega o preamar médio do ano de 1831”. Daí por diante, a terra de marinha apareceu
sempre como elemento gerador de uma renda registrada nas leis orçamentárias, e
passaram ao controle do Ministério da Fazenda, que arrecadava os foros,
determinava seu justo valor, o controle, a fiscalização e a regularização das
situações que fossem encontradas em tais terras.
Com a
Ordem nº. 280, de 20 de junho de 1863,
os cartórios de notas, não podiam transferir terrenos de marinha e seus
acrescidos, sem a transcrição do conhecimento do laudêmio, que é uma receita
patrimonial referente a transação onerosa de transferência do domínio útil
(aforamento) ou da ocupação de imóvel da União, no qual ao alienante ou
cedente, é submetido a cobrança da alíquota de 5% ( cinco por cento ) do valor
atualizado do domínio pleno do terreno da União e das benfeitorias nele construídas.
Poucos sabem, mas laudêmio é devido ainda
mesmo que não haja contrato enfitêutico.
A Independência acentuou o ódio a
tudo que fosse da Coroa, a República aguçou o mesmo sobre toda a propriedade da
nação imperial. As terras de marinha agora sob domínio da República, que passou
a enfrentar vários Estados que pleiteavam a propriedade das marinhas.
Só
com a histórica Sentença em 1905,
a Suprema Corte proclama que terrenos de marinha não são
próprios nacionais, e muito menos poderiam ser terras devolutas, acolhendo a
tese do Procurador-Geral da República que afirmava que terra de marinha é BEM
NACIONAL, sempre inalienável e imprescritível.
Portanto, terreno de marinha mesmo
que esteja incluído em qualquer propriedade, nem por isso deixa de conservar o
seu caráter e sua sujeição à respectiva Legislação Patrimonial da União , e a
sua inclusão em qualquer escritura de alienação de outros terrenos é inoperante e substancialmente nula, por
ser ilegal e inexistente para todos os efeitos jurídicos.
Tanto no Código
Civil de 1916 e no Novo Código Civil de 2002, dispõe que terrenos de marinha e
seus acrescidos regula-se por lei especial, cuja enunciação e conceituação,
estão dispostas no Decreto – Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946.
Neste Decreto – Lei, seu art. 1º, inclui os terrenos de marinha e
seus acrescidos como bens imóveis da União; o art. 2ª, alíneas a, b, § único,
conceitua sucessivamente que: São terrenos de marinha, em uma profundidade
de 33 (trinta e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra,
da posição da linha do preamar-médio de 1831; os situados no continente, na
costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a
influência das marés; os que contornam as ilhas situadas em zona onde se faça sentir
a influência das marés; e que, para os efeitos dêste artigo a influência das
marés é caracterizada pela oscilação periódica de 5 (cinco) centímetros pelo
menos, do nível das águas, que ocorra em qualquer época do ano.
O
mesmo Decreto – Lei conceitua em seu art. 3º que: São terrenos acrescidos de marinha os que se tiverem formado, natural ou
artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos
terrenos de marinha, e no art. 4º conceitua como terrenos marginais os que banhados pelas
correntes navegáveis, fora do alcance das marés, vão até a distância de 15
(quinze) metros, medidos horizontalmente para a parte da terra, contados desde
a linha média das enchentes ordinárias.
A CF/88,
promulga em seu Art. 20, inciso VII, como bens da União os terrenos de marinha e seus acrescidos, e no Ato das
Disposições Constitucionais Transitórias – ADCT, dispõe no Art. 49, § 3º que: “a enfiteuse continuará sendo aplicada aos
terrenos de marinha e seus acrescidos, situados na faixa de segurança, a partir
da orla marítima”.
Outubro de 2013
Eng. Carlos Quintão – PCdoB – Niterói
O regime da enfiteuse / aforamento em
terrenos de marinha e seus acrescidos ausentes na Reforma Urbana – Parte 2
O claro entendimento, do que seja: ocupante,
foreiro, receitas patrimoniais (taxa de ocupação, foro, laudêmio, multa de
transferência e multa por aterro/construção irregular), domínio pleno, domínio
útil, domínio direto, Registro Imobiliário Patrimonial (RIP), Certidão
Autorizativa de Transferência (CAT), aforamento/enfiteuse/aprazamento, bem
como, suas características, suas aplicações e as espécies de direito deles
advindos, são fundamentais para uma convivência pacífica e produtiva entre a
União e o ocupante e ou foreiro.
No entanto ainda hoje, há ocupantes
ou foreiras, de terrenos de marinha, que ignoram o conteúdo da Legislação
Imobiliária da União, e até das expressões contidas nas escrituras que possuem.
Muitos chegam ao Ministério do Planejamento/SPU para tratar de assuntos
patrimoniais, mas tendo antes se dirigido ao Ministério da Marinha. Para o
leigo, terra de marinha é terra de propriedade da Marinha, e seria até
pitoresco, se na maioria das vezes, não representasse perda de prazos, que se
transformam em despesas, com multas e correções monetárias, novas avaliações e
até inscrições na Divida Ativa da União.
Se o regime do aforamento/enfiteuse
é um instituto a caminho da extinção, pois tem sua aplicação a uma área fixa e
imutável, com cerca de 3,5% (três e meio por cento) de toda superfície de nosso
País, de dimensão continental, com uma população cada vez maior em
desenvolvimento. Porém, é um vasto patrimônio territorial à espera de trabalho
construtivo, que podemos vir a ter na aplicação do aforamento como uma via de
fácil utilização na aplicação de programas sociais.
Até o início da década de 90,
terreno de marinha poderia ser ocupado, aforado e ou cedido somente a
brasileiros, no entanto, a partir da posse de Collor de Mello, com a Lei nº. 8.031, de 12 de abril de 1990,
ficou criado o Programa Nacional de
Desestatização - PND- que tinha como um de seus objetivos fundamentais,
transferir para a iniciativa privada, bens públicos indevidamente explorados
pela União.
O fato acima, fez o Governo FHC, já
em 1994, através da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), promover a
demarcação dos terrenos de marinha no litoral brasileiro, e com a Medida
Provisória nº. 1.567, de 14 de fevereiro de 1997, a transferência de suas
atribuições para a M. P. nº. 1.647-14/15, de 1998 e sua conversão na Lei nº
9.636, de 15 de maio de 1998, que dispõe entre outros, sobre a
administração, regularização, aforamento e alienação
de bens imóveis da União, bem como, veda a ocupação dos terrenos de
marinha após 15.02.1997. E neste mesmo, 15 de maio de 1998, eles editam o
Decreto nº. 2.594, que regulamenta a Lei nº. 9.491, de setembro de 1997, que
alterou procedimentos no PND e revogou a Lei nº 8.031, de 1990 (o PND criada
por Collor).
A seguir, sucessivamente promoveu
com o: I) Decreto nº. 3.125. de julho de 1999, retirou a competência do
Ministério da Fazenda, outorgando-a ao Ministério do Planejamento, para
autorizar a cessão e a alienação de
imóveis da União, à pessoa física ou jurídica estrangeira ; II) o Decreto nº.
3.292, de dezembro de 1999, dispõe sobre a inclusão de imóveis da União no PND.
Essas alterações promovem profundas mudanças na legislação imobiliária da
União, já que pela primeira vez em toda história de nosso País, os terrenos de
marinha e seus acrescidos passam a poder ser alienados, inclusive através de
licitação ou concorrência pública e a
estrangeiros.
Uma rápida leitura nos artigos 36º
e 45º da Lei nº. 9.636, de 1998, vamos verificar que a alienação poderá ser com
MOEDA PODRE, e sua receita será INTEGRALMENTE utilizada para abater
juros de nossa dívida. E logo a seguir, na reedição da M. P. nº. 2.161-35, de 25.08.2001.
FHC/Malan dão nova redação a dispositivos da Lei nº. 9.492, de 1997,
introduzindo na mesma, que os bens móveis e imóveis da União, passam a ser
objeto de DESESTATIZAÇÃO. Em
fins de mandato, as Mesas da Câmara e Senado Federal, fazem publicar a Emenda
Constitucional nº. 32, de 12 de setembro de 2001, onde seu art. 2º.
PERPETUA as Medidas Provisórias editadas em data anterior a EMC nº. 32.
No entanto, a Lei n.º 11.481, de
31 de maio de 2007, vem promover a maior EVOLUÇÃO HISTÓRICA NA PROPRIEDADE TERRITORIAL NO BRASIL,
pois prevê medidas voltadas à regularização fundiária de interesse social em
imóveis da União. Que é aquela destinada a atender pessoas com renda familiar não superior a cinco
salários mínimos, que podem ter o direito à cessão gratuita de direitos
enfitêuticos, (taxa de ocupação, foro e laudêmio) relativos
a frações de terrenos cedidos quando se tratar de regularização fundiária ou
provisão habitacional para famílias carentes ou de baixa renda, ou a concessão de uso especial para fins
de moradia também gratuita aos
possuidores ou ocupantes que preencham os requisitos legais estabelecidos na
Medida Provisória no 2.220, de 4 de setembro de 2001.
Já no caso dos ocupantes com renda familiar
superior aos cinco salários mínimos, em se tratando de projeto de caráter
social para fins de moradia, a venda do domínio útil ou pleno, o pagamento
poderá ser efetivado com sinal de no mínimo 5% do valor avaliado, podendo ser
parcelado em duas vezes, e o saldo em até trezentas prestações mensais e
consecutivas, observando-se como mínimo, a quantia correspondente a 30% do valor do salário mínimo vigente.
O seu art. 1o, faz o art. 45º da Lei no 9.636,
de 1998, passam a vigorar com a redação que: as receitas líquidas provenientes
da alienação de bens imóveis de domínio da União, de que trata esta Lei,
deverão ser integralmente utilizadas na amortização da dívida pública de
responsabilidade do Tesouro Nacional, sem prejuízo para o disposto no que diz
respeito a regularização fundiária de interesse social e, imóveis de domínio da
União.
Portanto
é hora do movimento Popular organizado, exigir dos poderes públicos a correta
aplicação da Legislação Imobiliária da União com as alterações promovidas pela
Lei nº 11.481, de 1977. Bem como deixar claro da impossibilidade de acabar com o regime de Enfiteuse ou
Aforamento, fato que se por ventura viesse ocorrer, não tenhamos dúvidas, que a
especulação imobiliárias proibiria a nossa população ao lazer de ir as nossas “PRAIAS”.
Outubro de 2013
Carlos Quintão
PCdoB/Niterói.
O regime da enfiteuse / aforamento em
terrenos de marinha e seus acrescidos ausentes na Reforma Urbana – Parte 3
Finalizando,
deixo abaixo o glossário utilizado na Legislação Patrimonial da União:
Linha da preamar do ano de 1831 (LPM
1831), ponto da média da maré máxima
do ano de 1831, de onde se inicia a demarcação dos terrenos de marinha.
Terrenos de marinha, são
os que estão situados, em uma profundidade de 33 (trinta e três) metros,
medidos horizontalmente para a parte da
terra, da posição da linha do preamar médio de 1831.
Terrenos acrescidos de marinha, são
os que se tiverem formado, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou
dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha.
Ocupante, aquele
que está na posse de bem imóvel da União, regularmente inscrito junto à SPU.
Taxa de
ocupação – é a receita
patrimonial decorrente da ocupação regular de imóvel da União, ao ocupante
regularmente inscrito, como sujeito passivo da obrigação, aplica-se á alíquota
de 2% (dois por cento) para as ocupações inscritas ou requeridas até 30 de
setembro de 1988 e de 5% (cinco por cento) para as ocupações requeridas ou
promovidas a partir de 1 de outubro de 1988, sobre o valor atualizado do
domínio pleno do terreno.
Foro – é a receita patrimonial decorrente
da utilização de imóvel da União sob regime de aforamento, neste contrato ao
sujeito passivo da obrigação, como titular do domínio útil do terreno, será
aplicado a alíquota de 0,6% ( seis
décimos por cento ) do valor atualizado do domínio pleno do terreno.
Laudêmio - é a receita
patrimonial referente a transação onerosa de transferência do domínio útil
(aforamento) ou da ocupação de imóvel da União, ao sujeito passivo da obrigação, o alienante ou cedente, aplica-se
a alíquota de 5% ( cinco por cento ) do valor atualizado do domínio pleno do
terreno da União e das benfeitorias nele construídas. Esta receita é sempre
recolhida previamente à autorização da União, com a expedição da Certidão
Autorizativa de Transferência ( CAT) .
Multa de
Transferência - é a receita patrimonial decorrente da
perda de prazo, pela não transferência
dos registros cadastrais no órgão
local da SPU, no prazo máximo de 60 (sessenta) dias, após concluída a
transmissão cartorial. Ao sujeito
passivo da obrigação, o adquirente do domínio útil (foreiro) ou da ocupação do
imóvel, aplica-se a alíquota de 0,05% (cinco centésimos por cento) do valor
atualizado do domínio pleno do terreno e das benfeitorias nele construídas, por
mês ou fração.
Multa por
aterro ou construção Irregular - é a receita patrimonial decorrente
da sanção imposta pela realização de aterros, construção ou obra, instalações
de equipamentos no mar, lagos, rios e
quaisquer correntes de água, inclusive em áreas de praias, mangues e vazantes,
ou em outros bens de uso comum, de domínio da União, sem a prévia autorização
da SPU. Ao sujeito passivo, o autor da infração, aplica-se a multa de R$ 30,00
(trinta reais), por metro quadrado da obra aterrada , construída, ou em que
forem realizadas as obras ou instalados
equipamentos. A multa é mensal, e o seu valor será duplicado, após trinta dias
da notificação, se o infrator não tiver removido o aterro e demolido as
benfeitorias efetuadas.
Aforamento – o
ocupante regularmente inscrito, através do
contrato
enfitêutico, compra o domínio útil (83%)
do terreno da União.
Domínio Direto - corresponde a 17% do domínio pleno da União,
calculado à base de 20 foros de 0,6% + 01 laudêmio de 5%.
Domínio Pleno - a União tem o
domínio pleno ou integral propriedade dos terrenos de marinha e seus
acrescidos, Domínio Pleno = Domínio Útil + Domínio Direto ;
Lei das Sesmarias - regime
jurídico, que D. Fernando, Rei de
Portugal, mandou editar em 26.06.1.375, que vigorou no Brasil como regime
jurídico único de março de 1534 até a Resolução editada por José Bonifácio do
Andrada e Silva, de 17.07.1822. No regime das Sesmarias, as terras eram doadas
gratuitamente com a condição de moradia habitual e cultura efetiva, por parte
do sesmeiro.
RIP – Registro
Imobiliário Patrimonial, número sob o qual está cadastrado o imóvel da União
SPU – Secretaria do Patrimônio da União,
vinculada ao Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão
GRPU/RJ - Gerência
Regional do Patrimônio da União no Estado do Rio de Janeiro.
Os terrenos de marinha estão aí para
serem ocupados e trabalhados por brasileiros, porque ao patrimônio coletivo
pertencem, e só uma política de larga e ampla visão, os salvará do rolo
compressor da ocupação milionária da especulação imobiliária. Temos que tratar
este assunto, em termos de Brasil Social, e não em termos de BALNEÁRIOS DE LUXO.
Outubro de 2013
Carlos Quintão
PCdoB/Niterói.
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